특례보금자리론 시행(23.01.30 ~ ) 금리 및 대출 한도 확인하기

2022.12.27 - [알기 쉬운 부동산 이야기] - 특례보금자리론 23년도 한시적 운영 개선사항 보도자료(금리 예상 및 대출 시뮬레이션)

특례보금자리론 23년도 한시적 운영 개선사항 보도자료(금리 예상 및 대출 시뮬레이션)

특례보금자리론출시 눈여겨볼 점은?

1. 특례보금자리론 시행 요약
2. 특례보금자리론 흥행 가능성 
3. 특례보금자리론 기본금리 및 우대금리 적용 안 
4. 주택가격 판단 기준

출처 - 금융위원회 보도자료

1. 특례보금자리론 시행 요약

드디어, 주택구매 실수요자를 위한 특례보금자리론이 시행을 눈앞에 두고 있습니다. 시행일은 '23년 1월 30일부터이며 1년여간 한시운영 예정입니다. 특례보금자리론에서 가장 눈여겨볼 점은 DSR 미적용에 있습니다. 일반적으로 쉽게 접할 수 있는 은행상품의 경우 LTV와 DTI 조건은 만족하지만, DSR 제한으로 고소득자가 아닌 경우에는 대출한도가 상당히 제한될 수 있었습니다. 특례보금자리론의 경우 DSR을 미적용하여 고소득자가 아닌 경우에도 최대한도까지 받을 수 있는 확률이 상당히 높아졌습니다. 금리경우 4.65~5.05% 구간이 적용될 예정이고 차주 특성별로 최대 0.9% 까지 우대금리를 받을 수 있습니다. 특히 기존의 보금자리론과 다르게 소득제한이 없습니다(기존 보금자리론의 경우 소득 7천만 원 이하)

주택가격 6억원이하&부부합산소득 1억 이하 - 4.65 ~ 4.95%
주택가격 6억초과 또는 소득 1억초과 - 4.75 ~ 5.05% 

출처 - 헤럴드경제

2. 특례보금자리론 흥행할까? 

특례보금자리론 출시와 더불어 금융당국이 시중은행에 지속적으로 대출금리 인하 압박한 결과 전반적으로 주택담보대출금리가 낮아지는 추세입니다. 온라인 기반의 은행권의 고정금리 상품으로는 이미 특례보금자리론 상품 금리보다 더 낮은 금리로 비용을 조달할 수 있게 되었습니다. 

개인적으로 저는 특례보금자리론이 흥행할 것이라 생각합니다. 그렇게 생각한 가장 큰 이유는 DSR 적용 여부라고 생각하는데요, 시중은행의 경우 DSR 적용으로 고소득자가 아닌 경우 주택구매 시 한도가 예상보다 작게 나올 가능성이 큽니다. 하지만 특례보금자리론의 경우 단순계산하였을 때, 기존의 신용등 대출이 없다는 가정하에 LTV와 DTI만으로 대출 한도가 결정되기 때문에 연봉 5천만원 정도의 사람이 6억이상 주택구매시 거의 최대한도에 가까운 비용을 조달할 수 있습니다. 특히 기존에 주택 구매 이력이 없는 경우 생애최초 주택구매자는 LTV 한도가 최대 80%까지 적용되는 것도 큰 매리트라고 생각합니다.

 

출처 - 금융위원회 보도자료

출처 - 금융위원회 보도자료

3. 특례보금자리론 기본금리 및 우대금리 적용 안

 특례보금자리론 기본 금리는 주택가격 및 소득에 따라 우대형과 일반형으로 나뉩니다. 그 후 주택담보대출 만기기간에 따라 0.05% 씩 차등을 두고 있습니다. 경기도 및 서울의 대다수를 차지하는 주택가격 6 ~ 9억 원의 경우 우대금리를 적용받을 수 있는 부분은 전자 약정 시 받는 0.1% 우대금리가 전부이기 때문에 체감상 금리가 매력적으로 다가오지 않을 수 있습니다. 하지만, IT 기반 금융사를 제외하고 기존의 시중은행에서 대출원리금을 조기 상환할 때 보통 중도상환수수료가 발생하는데 특례보금자리론의 경우에는 해당 수수료가 면제됩니다. 이 부분 또한 저에게는 상당히 매력적으로 다가옵니다. 

 

대출만기기간의 경우 모든 차주가 50년을 받을 수 있는 부분은 아닙니다. 만기 40년 - 만 39세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년 이내) 만기 50년 - 만 34세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년이내) 등 요건이 있습니다. 차주는 자신의 상황을 정확하게 확인하고 자신에게 가장 적합한 대출을 선택해야합니다. 그런부분에서 특례보금자리론은 절대적인 정답이라기 보다는 실수요자의 대출에대한 선택 폭이 넓어졌다라고 생각하시는 편이 좋을것 같습니다. 

만기 40년 적용 요건 - 만 39세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년이내) 
만기 50년 적용 요건 - 만 34세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년 이내)

4. 주택가격 판단 기준은?

시세가 있는 아파트 - ➊KB시세 > ➋한국부동산원 시세 > ➌주택공시가격 > ➍감정평가액 순으로 적용

非아파트 - (연립주택, 다세대주택, 단독주택)는 ➊주택공시가격 > ➋감정평가액 순으로 적용하되, 차주가 원할 경우 감정평가액 적용 가능

필자의 경우에 23.01.30일 시행 당일 특례보금자리론을 신청할 계획이며, 진행과정 및 차주들이 유의할 사항 등을 공유할 예정입니다.